一、概念：

REITs（房地产投资信托基金）通过集合投资者资金投资于房地产资产，提供稳定的收益与流动性。同时它具有强制分红、底层资产运营依赖性强、信息披露要求严格、机构投资者主导等核心特点。

二、REITs基金分类体系：

1、按组织形式：

①契约型：以信托或基金为载体，由管理人主导。例如我们国内大多数的“公募基金+ABS”结构。

②公司型：具有独立法人资格，自主运营资产，例如美国主流的REITs产品。

2、按基础资产类型：

①权益型：直接投资不动产，拥有所有权及租金收益权。也是目前的主流类型。

②抵押型：投资房地产抵押贷款，收入依赖利息。

③混合型：结合权益与抵押型特点。

3、按募集方式：

①公募型：公开募集资金，特点是流动性高。例如现在国内主流的基础设施REITs产品。

②私募型：面向特定投资者，特点是灵活性更强。

4、按底层资产类别：

基础设施、住宅、办公物业等。例如，国内首批公募REITs包括仓储物流、产业园区等。

三、REITs基金运营模式与收入来源：

Reits基金的运营流程主要为发行收益凭证、公开或私募募集，经过专业管理机构管理投资不动产组合，且取得的收益至少90%净收益以现金分红形式分配，每年至少一次。

四、REITs基金定期报告披露升级

       同时REITs基金定期报告披露内容也迎来了全新升级！2024 年11月29日，沪深交易所分别发布基础设施REITs年度报告指引、中期报告和季度报告指引。进一步规范基础设施REITs定期报告披露，完善以“管资产”为核心的基础设施REITs存续期信息披露规则体系，督促基础设施REITs市场参与主体归位尽责，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性。

定期报告是REITs存续期信息披露的重要形式，强调综合性、全面性，其信息含量更多更全，有助于实现投融两端“风险分担、利益共享”，增强产品流动性，提高资源配置效率性。

下面我们对比一下新旧模板披露内容的对比变化：

计算上的调整：

例如，重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析增加了与往期数据的同比占比的披露“同比变化（%）”的计算：【同比变化(%)】=(本期指标数值 - 上期指标数值)/ 上期指标数值 ×100%

附：

公开募集证券投资基金信息披露电子化规范——分类标准及配套技术文档下载地址：

http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/index.html

结语：

REITs运营需兼顾资产质量、财务稳健性与合规性，通过高效管理及风险对冲为投资者提供稳定收益，同时助力实体经济盘活存量资产。随着REITs产品的不断推出和市场规模的扩大，基金公司通过开展REITs的发行、管理、投资顾问等业务，对公司业务收入和利润的增加起到了非常积极的作用。